说到2025年11月的上海楼市,真是“现象级沉默”:
交易量下滑,开发商哑火,只有打折和中介的笑声还算热闹。
但别误会——这不是冰点,而是市场的“再分层”。核心区逆势热销,而郊区盘却一夜回到“认筹靠友情价”的时代。

01|冷暖分化,比房价更扎心
2025年11月,上海新房成交面积才31.19万㎡,环比又跌。可你去壹号院、金陵华庭一探,排队摇号的队伍照样绕小区三圈。
这是典型的结构性回暖:
内环以内,上车门槛越高,心跳越快——壹号院220亿、金陵华庭215亿、翡雲悦府147亿,都在卖“确定性”;
外环以外,房子卖不动,人还在“谈心”:开发商配合降价,渠道佣金高达6个点。说白了,不是没人买,是没人信。

对比起来,郊区楼盘现在像“副本任务”,主城盘则成了“金装副本”。买哪个,已经不是预算问题,而是抗风险能力的比拼。
02|民企敢抢地,信心才是真行情
第九批土拍收官7宗底价成交,但市场最亮的光点,却来自民企:
佳运置业15.76%溢价拿浦东川沙地块,宝业在徐泾地块也敢加价。

你可能以为这只是小动作,实际上,这是信心回流的边界信号。
民企能抢地,说明至少看到了止跌希望。国央企兜底托盘,说明地方政府也明白:房子不是卖给投机客的,是卖给敢住的人。
而现在能掏钱抢核心地的房企,几乎都是在下注“2026年的上海”。他们赌的,不是政策放松,而是资产稀缺的永恒逻辑。

03|房住不炒?现在真成了“优质者恒贵”
很多人觉得“房住不炒”让市场失去了灵魂,但2025年底这波行情告诉我们:“炒不动”的同时,“烂盘也救不动”。
当政策托底、信贷宽松,最后赢的,依旧是产品力+地段力。
你看澐启滨江——后滩滨江300米、3.3米层高、8米阳台、双阳台大平层;你再看中环麓岛——三公园环抱、270°飘窗、恒温泳池。
这不是卖“面积”,这是卖生活叙事。
换句话说,买房已经不是“房价博弈”,是人生定位的自我选择。

房企现在拼的不是推盘速度,而是谁能“打动还剩下的那一批有钱人”。
年底临近,上海新房进入冲刺季。开发商焦虑,买家犹豫,但市场却在悄悄筛选:
有产品力的项目越卖越贵,没灵魂的盘越推越冷。

所以,如果你现在还在纠结“底没到底”,那你可能没意识到——
楼市的底部从来不是价格的底,而是信心的底。
对于这轮“冰火两重天”的上海楼市,你怎么看?
是在抄底的临门一脚,还是下一轮筛骨抽筋的洗盘?
欢迎在评论区聊聊,咱们一起拆穿这场“温柔的泡沫”。